樓市危機


近年本港樓市在政商同流合污, 莫視民困及市場警號下,
“屢創佳績"…

幸好仍有不甘"正苦"作為之士, 清楚指出問題錯誤, 鬧得有根據,
而非聲大夾惡得個鬧字

同時亦想說一說, 當年大罵特罵老懵董 85K 的人,
希望你或你的子孫眼開了, 看到了. 不要活成賤曾一樣.

樓宇供應決不是要有就有.

下文轉載自明報

杜大衛﹕房地產問題 政府做了什麼

作者杜大衛(David Dodwell) 是公共政策研究公司Strategic Access 總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員,是The Hong Kong Advantage 一書作者之一

(明報)2010年2月26日 星期五 05:10

【明報專訊】香港地產商見利忘義和貪婪,到底有沒有限度?請問我們的政府領導人除了補鑊,對地產商以損害和操控的方法牟取私利、罔顧社會利益視而不 見之外,到底還做了什麼?

不,我感嘆的不是星期三公布的預算案中的相關措施(或沒有做的措施),儘管有充分的證據證明政府除了補鑊外,什麼都不願做。我亦不是感嘆於40多層 高的樓宇可以變成80幾層異乎尋常的樓宇,更不是感嘆加厚牆身以增加樓面面積的可恥習慣。

反而,我要大聲責罵荃灣 葵涌 及 觀塘等地區的舊工業樓宇的業主。政府去年10月宣布可轉換樓宇作其他用途而毋須補地價,但他們並不滿足於所帶來的25%價值增長,在承諾提升樓宇的質素 前,反而進一步要求放寬對樓面面積及高度的限制。

上星期的一宗投訴中,業主指若他安裝升降機,可租用面積便會減少,所以應放寬高度限制作補償。另一宗投訴中,業主指若要他擴闊行人道及在樓宇四周種 樹,他應該可獲批更大的樓面面積以補償他的損失。一個可憐人抱怨說:「我面對兩難的處境。我希望我的樓宇的外觀更優越及更具有競爭力,但這樣的設計可能會 減低現有樓面面積。」

如果是只有非常微利的行業,這種兩難情况或許值得認真對待,但我們所說的是利潤超現實地高達40%或以上的地產經濟,大部分所賺取的就是那些被迫租 用其物業的公司的盈利,或是在過去12年收入停滯不前的住客。本周三的《南華 早 報》報道說,新世界發展 從近期售出的西區寶雅山單位所得的利潤有40%或以上,而新鴻基 在推售元朗的YOHO MIDTOWN中所得利潤就更高。這些都是發生在本世紀最嚴重的經濟衰退期間。

而我則獨自疑惑為什麼我們的政府官員不制止此等荒唐行為?蘋果電腦 曾否為需要設計更新、更昂貴的手提電腦而向政府要求賠償嗎?或製造 Blackberry手機的Research in Motion公司為提升其產品而向政府要求賠償嗎?

我承認在這個問題上我開始焦躁不安,因為政府還未意識到眼前的房地產泡沫問題,但不論泡沫與否,我相信我的關注是確切的。在有組織地使新樓宇市場求 過於供的情况下(去年只有7200個單位落成,是1972年以來最低的水平),而利率又處於20年來的最低水平,再加上內地和西方經濟投資資金的流入,地 產發展商卻仍然保證得到超高利潤,儘管許多公司都瀕臨破產邊緣。

政府官員堅持樓市未見泡沫。財政司 長在星期三堅稱按揭 支出平均只佔家庭收入的38%,水平遠低於1997年的50%。但一個人能睜眼說瞎話到什麼程度呢?在一年之內,按揭利率可能升1至2個百分點,嚴重影響 一般家庭支出。一位重要的香港經濟學家警告,業主要預期按揭支出今年內會增加40%。即是實際上按揭支出平均會佔家庭收入的60%。沒有泡沫?

沒有泡沫?

回想起在《金融時報》工作的純真快樂日子,報道每一則新聞前,我必定先問:「誰是『公正的仲裁人(honest broker)』,即一位我可以相信會對是非曲直有客觀判斷的人,以及我需要思考的是什麼問題?」

無論是什麼新聞故事,都總有一個人你可以求助,作為這個「公正的仲裁人」的。但只有一個例外,就是關於地產界的新聞報道。無論你轉到哪裏,每個發言 人都似乎是既得利益者。現有樓宇業主為自己財富的增長而高興,歷任財政司長亦看著物業拍賣和印花稅收入增加而高興。就是那些沒有物業、只常見物業價格穩步 上升的人,也會夢想一天能「上車」,從而能從中牟利。銀行家的按揭貸款收入穩步增長,地產代理憑代理費收入致富。似乎並沒有人願意停下來問一問,有什麼經 濟力量可支持一個 400呎單位的售價,在一個周末間上升港幣 10萬元以上。

曾俊華 在星期三正確地指出,他必須考慮到數以千計會因樓價下跌而減低其財富價 值的人的利益。但是,數十萬看著擁有自己居所的希望在眼前消失的人又如何呢?如果他真的關心在世界數一數二貧富懸殊社會中人們的苦惱和不滿,他會立即採取 行動,堅定地使樓價回到現實水平。他應該增加新住宅的供應,懲治投機性的物業炒買。他亦應該告誡愛哭訴的荃灣工業大廈發展商停止要求特殊待遇,為迎合未來 更新、更嚴格及更環保的建築標準而做好準備。簡而言之,應該告訴他們,他們要參與實體經濟。

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